上海老洋房价格

市场风向已变：上海老洋房市场降温显著

自2025年以来，上海老洋房市场经历了显著的降温。价格走势显示出明显的下滑趋势。一些曾经高价的老洋房，如今面临着价格的大幅调整。比如那套原先报价高达1.5亿元的老洋房，现在的成交价是9800万元，降幅达到了惊人的34.7%。还有一套原价4亿元的房源，现在的报价已经降至2.78亿元，降幅也有30.5%。这样的降价幅度在市场上屡见不鲜，普遍出现了千万级的降价。实际上，许多成交的价格都比挂牌价低了25%-40%。显然，部分急于变现的业主已经接受了“七折议价”的现实。

尽管市场降温，但老洋房市场仍呈现出两极分化的态势。一方面，高价成交的案例依然存在。比如，巨鹿路的一栋洋房以惊人的单价约40万元/平方米成交，打破了全国的单价纪录。另一方面，也有房源不得不接受降价的现实。在司法拍卖市场中，徐汇区建国西路的一栋老洋房以低于评估价的价格成交，显示了市场降温的影响。

租赁市场的情况也不容乐观。近年来，超20栋老洋房挂牌租赁，面积大多在300平方米以上。受经济环境和外籍人士退租的影响，部分房源出现了空置率上升的情况。租金价格波动也较大，从每月3万到17万元不等，这主要受到地段、面积、装修等因素的影响。

老洋房市场的降温受到多种因素的影响。首先是老洋房的稀缺性。上海现存的老洋房仅约5000栋，其中产权清晰且可交易的更是凤毛麟角。其次是市场供需失衡的问题。随着租赁和买卖市场的供应量增加，需求端却受到经济环境的影响有所收缩。产权问题也是一大障碍。大量老洋房的产权复杂，交易周期长，这也抑制了市场的流动性。

展望未来，短期内老洋房市场可能会继续延续“降价去库存”的趋势。高价成交可能会集中在那些产权清晰、修缮完好的稀缺房源上。从长期来看，老洋房的历史文化价值和稀缺性仍是其价格的核心支撑。投资者也需要警惕可能出现的产权纠纷和持有成本上升的风险。