取消商品房预售制

商品房预售制度，是房地产行业长久以来的基石。近年来这一制度的存废问题在行业内和社会上引发了广泛的热议。接下来，我们将从制度背景、核心争议以及实施基础三个方面进行深入。

一、解读制度背景与经济作用

商品房预售制度允许开发商在房屋未完工之前进行销售，购房者通过首付和贷款的方式支付房款。这一制度源于香港的“卖楼花”模式，并在房地产增量发展阶段发挥了重要作用。

该制度对开发商而言，有助于加速资金周转，缓解高杠杆、高负债模式下的资金压力，为项目的持续开发提供可能。对于市场而言，预售制度在供不应求的时期，提升了房源的供给效率，为城镇化进程贡献了力量。

二、核心争议的焦点

关于预售制度的争议，主要集中在下几个方面：

1. 支持取消方的观点：他们认为购房者承担了烂尾风险以及贷款违约的压力。随着房地产市场的供需关系逐渐逆转，进入存量时代，预售制的必要性受到质疑。预售制也引发了面积缩水、设计变更、重复抵押等问题，需要通过现房销售制度来规范市场。

2. 反对取消方的立场：有些专家指出，预售制有助于维持房价稳定，通过加速资金流动来降低开发成本。现房销售可能会推高开发商的融资成本，进而传导至房价。立即取消预售制可能会导致中小房企资金链断裂，引发系统性风险。

三、实施基础与路径

关于取消预售制的实施基础，民革中央等机构提出了以下几点：融资渠道多元化，债券、股权融资等金融工具可以替代预售资金的功能；头部房企的资金运作能力增强，对预售的依赖度降低；海南等地的现房销售试点经验为全国推广提供了参考。

值得注意的是，市场曾预测“预售制或止于2024”，但这仍需结合行业的承受能力和配套保障机制进行综合评估。当前的争议本质在于如何在市场效率和风险防控之间取得平衡，这需要立法修订和渐进式改革相结合。

商品房预售制度的存废问题是一个复杂而敏感的话题，涉及到众多利益相关方。在这一问题时，我们需要全面考虑各方意见，寻求一个既能保障购房者权益，又不至于对行业造成过大冲击的解决方案。